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6800万空置房不靠谱
作者:    发布于:2013-04-21   查看次数:901

  近日,农业银行首席经济学家向松祚,在《第一财经日报》文章中写道:“我国城镇商品住房和商业写字楼总供给量逐渐趋于饱和,部分城市已经出现严重供给过剩。有机构统计数据表明,全国空置住房达到6800万套,总面积近60亿平方米。据不完全估计,我国城镇商品住房存量已经超过240亿平方米。”

  “6800万套空置住房”一出,引起一片惊呼,很多人为此而担忧。房屋空置率,是国际上衡量房地产市场健康程度的重要指标,也是房地产泡沫的重要指标之一。如果属实,则按文中所述的240亿平方米住宅总量,全国城镇住宅空置率高达25%,远超国际合理水平,中国楼市临近病危。

  我不太清楚,向先生“6800万套空置住房”来自何处,以前并无机构公开正式发布过这一数据。而类似数据倒有一个。2010年7月有媒报道:国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房足以供2亿中国人居住!这一新闻当时引起媒体狂炒,全民震惊。当有记者就此向国家电网公司求证,答复是没有公布过此类数据。到底有没有,最终也没个定论,不了了之。

  另外还有一则关于北京的新闻。2012年6月有报道:北京市公安部门一项调查显示,全市空置房屋达到了381.2万户。消息一出,网友们纷纷称这是“可怕的高空置率”。按北京市统计年鉴,2011年全市城镇常住人口为1740万人,全市存量住宅总面积约为5100万平米,按套均面积90平米,共计约570万套。如果空置房果真有381万户,则北京市住房空置率高达67%。后北京市公安局的回应言辞不清, 后来同样不了了之。

  就国际经验看,各国统计口径有别。一般来说,把度假房、第二套房和废弃房算在空置住房内的,空置率会偏高。中国香港住房空置率在6%以下。爱尔兰和中国台湾住房空置率在10%以上(含二套房)。美国如果出租房空置率降至5%,则达到了法律所定义的住房紧急状态(供应不足)。日本近些年来房屋空置率为5%-8%。通过上述国家的现实情况,大致可以得出一个结论:10%以内的住房空置率,基本不会形成泡沫。

  很多发达国家的统计部门,都有关于房屋空置情况的常规性调查。但由于我国统计部门从未开展这样的调查,缺少权威数据。所以只能进行大概推算,主要根据二套房的数量(空置房皆来自于非自住的二套及以上房源)。

  全国工商联房地产商会的REICO工作室发布的报告中提到:2009年,全国城镇居民家庭拥有第二居所的比例为12%,60%用于出租,25%用于偶尔居住。由此推算,100套房屋,约有12套为第二套房,其中约有5套为空置,因此空置率约为5%。

  广州市社科院数据显示:2011年末每百户广州城市居民家庭还另外拥有住房19套,其中出租房13套。2007年,国家统计局江苏调查总队数据:全省城镇家庭中拥有二套及以上住宅的比例为14.3%。这些数据相互印证后,基本上可以认为:现阶段全国城镇住宅空置率为5%左右。

  据笔者的估算,至2012年底,全国城镇存量住宅面积达220亿平米。按5%的空置率,则空置房面积约为11亿平米、约1100万套。即便考虑到上述调查数据可能存在低估现象,将数据再增加50%,也不过7.5%左右的空置率,约1650万套的空置住宅,远低于所谓的“6800万套”。与国际水平相比,依然处于合理区间,推导不出全国住宅严重过剩及存在房地产泡沫的结论。(笔者《楼市探秘》一书中,对于空置率有更全面的探讨)。

脚注信息
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